Maklerprovision beim Kauf und bei der Miete - wer zahlt?

Beim Kauf einer Immobilie kann die Maklerprovision schnell mehrere Tausend Euro ausmachen. Wer sie bezahlt, hängt davon ab, ob es um Kauf oder Miete, eine private oder gewerbliche Transaktion und um die konkrete Vereinbarung im Maklervertrag geht. Ich zeige die wichtigsten Regeln, rechne typische Beträge vor und nenne die Vertragsfallen, die Käufer, Verkäufer und Mieter kennen sollten.

Wer zahlt den Makler beim Immobilienkauf?

Die kurze Antwort lautet bei einer privat gekauften Wohnung oder einem Einfamilienhaus meistens: Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision. Seit der gesetzlichen Neuregelung darf der Käufer nicht stärker belastet werden als der Verkäufer. Das gilt allerdings nur, wenn der Käufer als Verbraucher handelt.

Beauftragt der Verkäufer den Makler und soll der Käufer einen Teil übernehmen, muss der Verkäufer selbst mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleiben. Der Käufer darf seinen Anteil außerdem erst zahlen müssen, wenn der Verkäufer seinen eigenen Anteil beglichen hat und dieser Zahlung ein Nachweis vorliegt.

Arbeitet der Makler für beide Seiten, müssen sich beide Parteien nach § 656c BGB in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten. Ein Modell, bei dem der Verkäufer angeblich kostenlos betreut wird, während der Käufer die gesamte Courtage übernimmt, ist bei diesen Wohnimmobilien für private Käufer nicht wirksam. Genau an dieser Stelle entstehen in der Praxis viele Missverständnisse.

Ein einfaches Rechenbeispiel

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Gesamtprovision von 7,14 Prozent einschließlich Umsatzsteuer fallen 28.560 Euro Maklerkosten an. Bei einer hälftigen Teilung zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 14.280 Euro.

Die Prozentsätze sind nicht gesetzlich festgelegt. Sie werden regional und vertraglich vereinbart. Ich würde deshalb niemals nur auf den Hinweis „Käuferprovision“ achten, sondern immer nach dem Gesamtbetrag einschließlich Umsatzsteuer fragen.

Welche Ausnahmen beim Kauf besonders wichtig sind

Die gesetzliche Halbteilung gilt nicht für jedes Immobiliengeschäft. Entscheidend sind drei Punkte: Es muss um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus gehen, der Käufer muss Verbraucher sein und es muss ein Kaufvertrag vermittelt oder nachgewiesen werden.

• Bei einem Mehrfamilienhaus, Grundstück oder Gewerbeobjekt können andere Vereinbarungen gelten.
• Kauft eine Gesellschaft oder ein Unternehmer die Immobilie im Rahmen seiner geschäftlichen Tätigkeit, greifen die besonderen Schutzregeln für Verbraucher grundsätzlich nicht.
• Der Verkäufer kann die gesamte Provision freiwillig übernehmen. Eine solche Regelung sollte klar im Exposé oder Maklervertrag stehen.
• Der Käufer kann auch selbst einen Makler beauftragen. Dann kann neben einer Verkäuferprovision ein eigener Provisionsanspruch entstehen.

Bei einem reinen Verkäuferauftrag darf die Käuferseite nicht einfach durch eine zusätzliche Erklärung zur vollständigen Erstattung verpflichtet werden. Der Verkäufer muss wirtschaftlich mindestens für denselben Betrag einstehen. Das ist keine bloße Empfehlung, sondern eine Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kostenvereinbarung.

Aus meiner Sicht ist auch die wirtschaftliche Seite wichtig. Selbst wenn der Verkäufer die Provision übernimmt, kann er diese Kosten bei seiner Preisvorstellung berücksichtigen. Die gesetzliche Kostenteilung schützt also vor einer vollständigen rechtlichen Überwälzung, verhindert aber nicht automatisch einen höheren Kaufpreis.

Was bedeutet Textform?

Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus muss in Textform geschlossen werden. Eine E-Mail, ein PDF oder eine Nachricht auf einem dauerhaft speicherbaren Datenträger kann ausreichen. Eine rein mündliche Absprache genügt dagegen nicht.

Der Vertrag sollte erkennen lassen, wer den Makler beauftragt, welche Immobilie gemeint ist, wann die Provision entsteht und welchen Betrag oder Prozentsatz die jeweilige Partei zahlen soll. Fehlen diese Angaben, lässt sich die Forderung später deutlich schwerer beurteilen.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Deutschland?

Eine einheitliche gesetzliche Maklergebühr gibt es beim Immobilienkauf nicht. In vielen Regionen liegt die Gesamtprovision häufig zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer. Möglich sind aber auch niedrigere Sätze, Pauschalbeträge oder eine vollständig vom Verkäufer getragene Innenprovision.

Bei einer Gesamtprovision von 5,95 Prozent entspricht der hälftige Käuferanteil 2,975 Prozent. Bei 7,14 Prozent sind es 3,57 Prozent. Schon ein scheinbar kleiner Unterschied beim Prozentsatz macht bei einem hohen Kaufpreis mehrere Tausend Euro aus.

Die Maklerprovision ist außerdem nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Zusätzlich können Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchkosten anfallen. Ich rechne die Courtage deshalb immer vor der Finanzierungszusage vollständig in den Eigenkapitalbedarf ein und nicht erst, wenn der Notartermin feststeht.

Wann wird die Provision fällig?

Die Maklerprovision ist normalerweise eine erfolgsabhängige Vergütung. Sie wird fällig, wenn durch den Nachweis oder die Vermittlung des Maklers ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt und die Tätigkeit des Maklers für den Vertrag ursächlich war.

Eine bloße Besichtigung löst nicht automatisch eine Zahlungspflicht aus. Ebenso reicht ein Exposé allein nicht immer aus. Entscheidend sind der Maklervertrag, die konkrete Tätigkeit und der spätere Zusammenhang mit dem Kaufabschluss.

Kommt der Kaufvertrag nicht zustande, fällt die vereinbarte Erfolgsprovision in der Regel nicht an. Anders kann es aussehen, wenn der Vertrag eine zulässige Kostenregelung für bestimmte Zusatzleistungen enthält. Eine pauschale Reservierungsgebühr sollte man besonders kritisch prüfen, denn entsprechende Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind häufig rechtlich angreifbar.

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Worauf Käufer vor der Zahlung achten sollten

• Ist der Kaufvertrag tatsächlich wirksam zustande gekommen?
• War der Makler für den Nachweis oder die Vermittlung ursächlich?
• Stimmt der Rechnungsbetrag mit dem vereinbarten Prozentsatz überein?
• Hat der Verkäufer seinen Anteil bereits bezahlt, wenn der Käufer nur anteilig beteiligt ist?
• Wird die Umsatzsteuer im Rechnungsbetrag klar ausgewiesen?

Bei einer Rechnung über den vollen Betrag trotz vereinbarter Halbteilung würde ich nicht vorschnell zahlen. Zuerst sollten Maklervertrag, Exposé, E-Mail-Verkehr und die Zahlungsbestätigung des Verkäufers miteinander verglichen werden.

Wer zahlt den Makler bei einer Mietwohnung?

Bei der Vermietung gilt grundsätzlich das Bestellerprinzip. Derjenige, der den Makler beauftragt, muss ihn bezahlen. In der typischen Situation erteilt der Vermieter den Auftrag, die Wohnung zu vermieten. Dann darf die Provision nicht einfach auf den Wohnungssuchenden abgewälzt werden.

Eine Ausnahme gibt es, wenn der Wohnungssuchende den Makler ausdrücklich mit der Suche nach einer passenden Wohnung beauftragt und der Makler die konkrete Wohnung ausschließlich aufgrund dieses Suchauftrags vom Vermieter erhält. Das kommt in der Praxis deutlich seltener vor, als manche Anzeigen vermuten lassen.

Selbst dann darf die Provision höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer betragen. Bei einer Nettokaltmiete von 900 Euro wären das maximal 1.800 Euro zuzüglich 342 Euro Umsatzsteuer, also 2.142 Euro. Nebenkosten zählen für diese Berechnung nicht mit.

Vorschüsse und zusätzliche Bearbeitungs- oder Einschreibegebühren sind nicht einfach zulässig. Verlangt ein Makler trotz fehlender Voraussetzungen Geld vom Mietinteressenten, sollte dieser die Forderung schriftlich zurückweisen und die Rechtsgrundlage anfordern.

So prüfe ich eine Maklervereinbarung vor der Unterschrift

Vor einer Besichtigung oder der Abgabe eines Kaufangebots sollte klar sein, ob eine Provision anfällt. Ich würde dabei nicht nur den Prozentsatz lesen, sondern den gesamten Vertrag auf folgende Punkte prüfen:

1. Vertragspartner: Ist eindeutig geregelt, ob Käufer, Verkäufer oder beide Seiten den Makler beauftragen?
2. Immobilie: Bezieht sich die Vereinbarung genau auf das angebotene Objekt?
3. Höhe: Ist angegeben, ob der Betrag netto oder einschließlich Umsatzsteuer gemeint ist?
4. Fälligkeit: Wird die Zahlung erst nach dem wirksamen Kaufvertrag verlangt?
5. Kostenteilung: Entspricht der Käuferanteil mindestens den gesetzlichen Grenzen?
6. Laufzeit: Gibt es eine Bindungsfrist oder eine Klausel für den Fall, dass später direkt mit dem Eigentümer gekauft wird?

Besonders vorsichtig wäre ich bei Formulierungen wie „Käuferprovision nach Vereinbarung“, „Zahlung auch bei Nichtabschluss“ oder „Reservierungsentgelt“. Solche Begriffe erklären nicht ausreichend, welche konkrete Zahlungspflicht tatsächlich entstehen soll.

Wer bereits unterschrieben hat und später Zweifel bekommt, sollte nicht nur telefonisch mit dem Makler diskutieren. Sinnvoller ist es, die Unterlagen zu sichern, die Forderung schriftlich zu bestreiten und bei einem hohen Betrag rechtlichen Rat einzuholen. Gerade bei Maklerverträgen entscheidet oft ein kleines Detail über die Zahlungspflicht.

Die wichtigste Zahl steht nicht im Exposé

Entscheidend ist nicht allein, ob ein Makler beteiligt ist, sondern wer vertraglich zur Zahlung verpflichtet wurde. Beim privaten Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses darf der Käufer grundsätzlich nicht mehr als die Hälfte übernehmen. Bei einer Mietwohnung zahlt meist der Auftraggeber, also der Vermieter.

Ich würde die Provision wie jeden anderen Bestandteil des Immobilienkaufs behandeln und sie von Anfang an in die Gesamtkosten einrechnen. Wer Vertrag, Provisionshöhe und Fälligkeit vor dem Notartermin sauber prüft, vermeidet die teuersten Überraschungen.