Nach einer Trennung, einem Immobilienverkauf oder einer Neuordnung der Finanzierung steht oft eine entscheidende Frage im Raum: Wie kommt eine Person wirksam aus einem gemeinsamen Darlehen heraus? Eine notarielle Schuldhaftentlassung kann dabei Teil einer umfassenderen Vereinbarung sein, doch entscheidend bleibt die Zustimmung der Bank. Ich zeige, was rechtlich dahintersteckt, wie das Verfahren abläuft, welche Kosten entstehen und wo typische Fehler besonders teuer werden.
Die Freigabe steht und fällt mit der Zustimmung der Bank
- Bankzustimmung: Nur das Kreditinstitut kann einen Darlehensnehmer wirksam aus dem Kredit entlassen.
- Notarielle Urkunde: Sie dokumentiert häufig die Vereinbarung, ersetzt aber nicht die Entscheidung des Gläubigers.
- Bonitätsprüfung: Einkommen, bestehende Schulden, Sicherheiten und Zahlungszuverlässigkeit des verbleibenden Schuldners sind ausschlaggebend.
- Grundbuch: Die Entfernung aus dem Grundbuch und die Entlassung aus dem Darlehen sind zwei verschiedene Vorgänge.
- Kosten: Notar- und Bankkosten hängen vom Geschäftswert, dem Vertragsumfang und der Abwicklung ab.
Was die Entlassung aus dem Darlehen wirklich bewirkt
Bei einem gemeinsamen Darlehen haften meist beide Kreditnehmer als Gesamtschuldner. Die Bank kann sich dann grundsätzlich an jede beteiligte Person wenden und die gesamte offene Forderung verlangen. Eine interne Absprache, wonach künftig nur noch eine Person die Raten zahlt, ändert daran zunächst nichts.
Eine wirksame Schuldhaftentlassung beendet die persönliche Haftung einer Person gegenüber der Bank. Der verbleibende Darlehensnehmer übernimmt die Verpflichtungen allein. Das ist etwas anderes als eine bloße Freistellung im Innenverhältnis, bei der ein Partner verspricht, den anderen von Forderungen freizuhalten.
Rechtlich wird häufig mit einer Schuldübernahme oder einer Vertragsänderung gearbeitet. Nach § 415 BGB braucht eine Schuldübernahme grundsätzlich die Genehmigung des Gläubigers. Genau deshalb genügt es nicht, wenn zwei Ehepartner oder ehemalige Lebensgefährten eine Vereinbarung beim Notar unterschreiben.
Der Notar kann die Eigentumsübertragung, Ausgleichszahlungen und die Verpflichtung zur Entlassung aus dem Kredit rechtssicher gestalten. Er kann die Bank jedoch nicht dazu zwingen, den bisherigen Darlehensnehmer freizugeben. Diese Entscheidung trifft allein das Kreditinstitut.
Wann Banken zustimmen und wann sie ablehnen
Die Bank prüft vor allem, ob der verbleibende Schuldner das Darlehen künftig allein zuverlässig bedienen kann. Maßgeblich sind nicht nur das monatliche Einkommen, sondern auch Unterhaltspflichten, andere Kredite, laufende Kosten und die bisherige Zahlungshistorie.
| Prüfpunkt der Bank | Warum er wichtig ist |
|---|---|
| Einkommen und Beschäftigung | Die Bank bewertet, ob die monatliche Rate dauerhaft tragbar bleibt. |
| Bestehende Verbindlichkeiten | Weitere Kredite, Leasingraten oder Unterhalt reduzieren den finanziellen Spielraum. |
| Wert und Rang der Sicherheit | Bei Immobilien zählt, ob die Grundschuld die Finanzierung weiterhin ausreichend absichert. |
| Zahlungsverhalten | Rückstände oder häufige Kontoüberziehungen können gegen eine Freigabe sprechen. |
| Förder- und Sonderdarlehen | KfW- oder Landesdarlehen können eigene Zustimmungsvoraussetzungen haben. |
Eine gute Ausgangslage besteht meist dann, wenn die verbleibende Person bereits allein genug verdient und das Darlehen bisher problemlos bedient wurde. Schwieriger wird es, wenn die ursprüngliche Finanzierung nur wegen zweier Einkommen möglich war oder die Immobilie inzwischen deutlich weniger wert ist.
Die Bank muss einer Entlassung grundsätzlich nicht zustimmen, nur weil die Beteiligten sich getrennt haben oder die Eigentumsverhältnisse ändern. Ich würde deshalb vor jeder notariellen Unterschrift eine schriftliche, möglichst verbindliche Aussage der Bank einholen. Eine unverbindliche E-Mail mit dem Hinweis, man werde den Antrag „prüfen“, ist dafür zu wenig.
So läuft das Verfahren in der Praxis ab
- Verträge und Restschuld prüfen. Zuerst sollten Darlehensvertrag, aktuelle Restschuld, Zinssatz, Zinsbindung, Sicherheiten und mögliche Sondervereinbarungen zusammengestellt werden.
- Antrag bei der Bank stellen. Die Bank verlangt meist Einkommensnachweise, Kontoauszüge, Informationen zu weiteren Verpflichtungen und Unterlagen zur Immobilie.
- Neue Belastung berechnen lassen. Die verbleibende Person sollte nicht nur die Kreditrate, sondern auch Hausgeld, Versicherungen, Instandhaltung, Steuern und mögliche Unterhaltszahlungen einplanen.
- Notarielle Vereinbarung abstimmen. Geht es gleichzeitig um die Übertragung eines Grundstücksanteils, einen Verkauf oder eine Scheidungsfolgenvereinbarung, entwirft der Notar den passenden Vertrag.
- Wirksamkeit eindeutig festlegen. Im Vertrag sollte stehen, ab welchem Datum die Entlassung gilt und welche Erklärung der Bank dafür maßgeblich ist.
- Bestätigung aufbewahren. Nach Abschluss sollte die entlassene Person eine klare Bankbestätigung erhalten, aus der sich die vollständige Haftungsfreigabe ergibt.
Für eine einfache Prüfung durch die Bank würde ich mit mehreren Wochen rechnen. Muss zusätzlich ein Grundstücksanteil übertragen, eine neue Grundschuld bestellt oder eine bestehende Finanzierung abgelöst werden, kann sich der Ablauf deutlich verlängern.
Besonders wichtig ist die Reihenfolge. Wer zuerst seinen Anteil am Haus überträgt und erst später auf die Freigabe aus dem Kredit hofft, trägt ein erhebliches Risiko. Die Eigentumsübertragung und die Kreditentlassung sollten deshalb so miteinander verknüpft werden, dass keine Seite ungeschützt bleibt.
Welche Kosten entstehen und wer sie trägt
Die Kosten lassen sich nicht mit einem einheitlichen Pauschalbetrag angeben. Notargebühren richten sich in Deutschland nach dem Geschäftswert und dem GNotKG, nicht nach dem Zeitaufwand des Notars. Hinzu kommen je nach Fall Grundbuchkosten, Auslagen, Mehrwertsteuer und möglicherweise Kosten der Bank.
| Kostenart | Wovon sie abhängt |
|---|---|
| Notargebühr | Vom Geschäftswert und davon, ob nur eine Erklärung oder ein umfassender Vertrag beurkundet wird. |
| Vollzugs- und Betreuungskosten | Davon, ob der Notar Bankunterlagen, Genehmigungen oder Grundbuchanträge bearbeitet. |
| Grundbuchkosten | Davon, ob Eigentumsanteile, Grundschulden oder andere Rechte eingetragen oder gelöscht werden. |
| Bankkosten | Vom Darlehensvertrag und dem Preis- und Leistungsverzeichnis des Kreditinstituts. |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Kann entstehen, wenn das Darlehen wegen eines Verkaufs oder einer Umschuldung vorzeitig beendet wird. |
Zur Orientierung: Bei einem Geschäftswert von 200.000 Euro beträgt eine einfache Gebühr nach der aktuellen Tabelle B des GNotKG 435 Euro. Eine 2,0-Beurkundungsgebühr läge damit bei 870 Euro, bevor weitere Gebühren, Auslagen und 19 Prozent Umsatzsteuer hinzukommen. Das ist nur ein Rechenbeispiel, denn eine reine Haftungsentlassung kann gebührenrechtlich anders behandelt werden als ein kompletter Immobilienvertrag.
Wer die Kosten trägt, sollten die Beteiligten ausdrücklich vereinbaren. Bei einer Trennung übernimmt häufig die Person, die den Immobilienanteil erhält, die Kosten der Übertragung. Bei einem Verkauf werden die einzelnen Positionen oft im Kaufvertrag verteilt. Zusätzlich zur Finanzierung kann dabei auch die Maklerprovision eine Rolle spielen.
Diese Punkte dürfen im Vertrag nicht fehlen
Eine gute Vereinbarung beschränkt sich nicht auf den Satz, dass ein Partner „aus dem Kredit entlassen werden soll“. Entscheidend sind klare Bedingungen, Fristen und Nachweise. Sonst bleibt offen, ob nur eine interne Freistellung gemeint ist oder tatsächlich keine Haftung mehr gegenüber der Bank besteht.
Bankfreigabe und Stichtag
Der Vertrag sollte genau benennen, welche Bank, welches Darlehen und welche Person betroffen sind. Außerdem muss ein eindeutiger Stichtag feststehen. Eine Formulierung wie „sobald die Bank zustimmt“ ist ohne weitere Regelung zu unbestimmt, wenn davon die Übertragung eines Grundstücksanteils abhängt.
Grundbuch und Darlehen getrennt betrachten
Die Entfernung aus dem Grundbuch führt nicht automatisch zur Entlassung aus dem Darlehensvertrag. Umgekehrt kann eine Person aus dem Kredit entlassen werden, obwohl sie noch als Eigentümer eingetragen ist. Ich prüfe diese beiden Ebenen gedanklich immer getrennt, weil genau diese Verwechslung in der Praxis besonders häufig vorkommt.
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Alle Verbindlichkeiten erfassen
Neben dem Hauptdarlehen sollten auch Modernisierungskredite, Kontokorrentlinien, Bürgschaften und Förderdarlehen geprüft werden. Eine Freigabe für einen Kredit bedeutet nicht automatisch, dass die Person aus jeder weiteren Verpflichtung gegenüber derselben Bank ausscheidet.
Auch eine interne Ausgleichszahlung sollte nachvollziehbar geregelt sein. Wer die Immobilie allein übernimmt, muss nicht nur den Immobilienwert und die Restschuld betrachten, sondern unter Umständen auch bereits geleistete Tilgungen, eingebrachtes Eigenkapital und anfallende Steuern.
Was bei einer Ablehnung der Bank noch möglich ist
Lehnt die Bank den Antrag ab, bleiben meist drei praktische Wege. Die Beteiligten können einen zusätzlichen Schuldner aufnehmen, die Finanzierung durch eine andere Bank ablösen oder die Immobilie verkaufen und das Darlehen aus dem Verkaufserlös zurückführen.
Eine weitere Möglichkeit ist eine neue Finanzierung mit besseren Voraussetzungen, etwa durch zusätzliches Eigenkapital oder eine weitere werthaltige Sicherheit. Das verursacht allerdings neue Prüfungen und möglicherweise zusätzliche Gebühren. Eine Umschuldung während der Zinsbindung kann außerdem eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen.
Von einer bloßen privaten Zusage „Ich zahle die Raten schon weiter“ würde ich abraten, wenn die Haftung eigentlich beendet werden soll. Sie schützt die entlassene Person gegenüber der Bank nicht. Erst eine ausdrückliche Erklärung des Kreditinstituts schafft die gewünschte Sicherheit.
Der wichtigste Nachweis liegt nicht beim Notar
Die notarielle Vereinbarung kann Eigentum, Ausgleich und Fristen sauber ordnen. Für die persönliche Haftung zählt am Ende aber die schriftliche Freigabe der Bank. Wer diese Bestätigung vor der Eigentumsübertragung, dem Verkauf oder einer finanziellen Abrechnung nicht eindeutig in den Händen hält, sollte den Vorgang nicht als abgeschlossen betrachten.
Mein praktischer Rat lautet deshalb, die Unterlagen in dieser Reihenfolge zu prüfen: Darlehensvertrag, schriftliche Bankentscheidung, notarieller Vertrag und schließlich Grundbuchvollzug. So wird sichtbar, ob tatsächlich eine vollständige Haftungsentlassung erreicht wurde oder nur eine private Regelung zwischen den Beteiligten.
