Eine Untervermietung soll die eigenen Wohnkosten auffangen, darf aber nicht ohne Weiteres zum Geschäftsmodell werden. Entscheidend sind deshalb nicht nur die Hauptmiete, sondern auch die Größe des überlassenen Bereichs, die Nebenkosten, eine mögliche Möblierung und die Zustimmung des Vermieters.
Die zulässige Untermiete richtet sich nach Kosten, Nutzung und örtlichem Mietrecht
- Keine feste Prozentgrenze: Das Gesetz nennt keinen pauschalen Höchstbetrag für jede Untervermietung.
- Kostendeckung statt Gewinn: Einnahmen dürfen grundsätzlich die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen nicht übersteigen.
- Vermietererlaubnis: Vor Beginn der Untervermietung sollte eine schriftliche Zustimmung vorliegen.
- Mietpreisbremse: Sie kann auch für Untermietverhältnisse gelten und die Miethöhe zusätzlich begrenzen.
- Möblierung und Nebenkosten: Nachvollziehbare Zuschläge sind möglich, müssen aber angemessen bleiben.
Wie hoch darf die Untermiete in Deutschland sein
Eine allgemeingültige Zahl wie „höchstens 50 Prozent der Hauptmiete“ gibt es nicht. Ich halte solche Pauschalregeln für irreführend, weil sie weder die Wohnfläche noch die Mitbenutzung von Küche und Bad oder die Ausstattung berücksichtigen.
Die praktische Leitlinie lautet seit der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass die Untermiete die eigenen wohnungsbezogenen Kosten des Hauptmieters grundsätzlich nicht übersteigen sollte. Dazu zählen insbesondere die anteilige Nettokaltmiete, umlagefähige Betriebskosten sowie nachvollziehbare Kosten für Strom, Internet oder eine überlassene Einrichtung.
Der BGH hat am 28. Januar 2026 im Verfahren VIII ZR 228/23 klargestellt, dass ein Mieter keinen Anspruch auf eine gewinnbringende Untervermietung hat. Im entschiedenen Fall zahlte der Hauptmieter 460 Euro Nettokaltmiete, verlangte vom Untermieter aber 962 Euro. Die gewinnorientierte Untervermietung trug dort dazu bei, dass die Vermieterin das Hauptmietverhältnis wirksam kündigen konnte.
Das bedeutet nicht automatisch, dass jede geringfügige Überschreitung sofort unwirksam ist. Es bedeutet aber, dass eine bewusst auf Gewinn angelegte Untervermietung rechtlich erheblich riskant ist. Eine ausdrücklich vereinbarte andere Regelung mit dem Vermieter kann die Situation verändern, beseitigt jedoch nicht die Grenzen durch Mietpreisbremse, Mietpreisüberhöhung oder Wucher.
So berechne ich einen fairen Betrag für ein untervermietetes Zimmer
Bei einem einzelnen Zimmer sollte die Untermiete nicht einfach nach Gefühl festgelegt werden. Ich würde zunächst den Kostenanteil für den privaten Raum berechnen und danach die gemeinsam genutzten Flächen und Leistungen angemessen einbeziehen.
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Die wichtigsten Rechenschritte
- Wohnfläche aufteilen. Das untervermietete Zimmer wird ins Verhältnis zur Gesamtfläche gesetzt. Gemeinschaftsräume dürfen nicht ignoriert werden, werden aber meist anteilig berücksichtigt.
- Nebenkosten einrechnen. Heizung, Wasser, Strom oder Internet können anteilig oder als nachvollziehbare Pauschale angesetzt werden.
- Möblierung bewerten. Für Bett, Schrank, Schreibtisch oder eine vollständige Ausstattung kann ein angemessener Zuschlag anfallen.
- Eigenen Aufwand realistisch einschätzen. Verwaltung, Leerstandsrisiko oder kleinere Aufwendungen rechtfertigen nicht automatisch einen beliebigen Aufschlag.
Ein Beispiel macht die Rechnung greifbarer. Angenommen, die Wohnung kostet 900 Euro Nettokaltmiete und 240 Euro Betriebskosten. Bei 60 Quadratmetern entfällt auf ein 20 Quadratmeter großes Zimmer zunächst ein Drittel der Kaltmiete, also 300 Euro. Für die Mitbenutzung von Küche und Bad, den anteiligen Betriebskosten sowie eine einfache Möblierung könnte sich in diesem Beispiel ein Gesamtbetrag von etwa 430 bis 480 Euro monatlich ergeben, wenn die konkrete Ausstattung und Nutzung dazu passen.
Diese Spanne ist keine gesetzliche Tabelle, sondern nur eine Rechenhilfe. Nutzt der Untermieter große Gemeinschaftsflächen allein mit oder erhält er zusätzliche Leistungen, kann der Betrag anders ausfallen. Entscheidend bleibt, dass die Kalkulation nachvollziehbar und nicht künstlich aufgebläht ist.
| Bestandteil | Beispielbetrag | Hinweis |
|---|---|---|
| Anteiliges Zimmer | 300 Euro | Aufteilung nach Fläche und Nutzung |
| Betriebskosten | 80 Euro | Am besten anhand der tatsächlichen Kosten kalkulieren |
| Mitbenutzung und Internet | 30 bis 50 Euro | Nur bei tatsächlichem Mehrwert |
| Möblierung | 20 bis 50 Euro | Abhängig von Zustand und Ausstattung |
Wann die Mietpreisbremse die Untermiete zusätzlich begrenzt
In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Mietpreisbremse auch für Untermietverträge gelten. Dann darf die Miete bei Beginn des Vertrags grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Maßgeblich ist der örtliche Mietspiegel, nicht allein der Betrag, den der Hauptmieter selbst vor Jahren vereinbart hat.
Für die Prüfung muss man unterscheiden, ob eine ganze Wohnung oder nur ein Zimmer untervermietet wird. Auch bei einem WG-Zimmer können die Regeln greifen. Ausnahmen bestehen unter anderem bei bestimmten Neubauten, umfassenden Modernisierungen, einer zulässigen höheren Vormiete oder bei möbliertem Wohnraum, der innerhalb der vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung überlassen wird.
Die Möblierung ist dabei kein Freibrief. Ein Zuschlag kann sachlich gerechtfertigt sein, wenn tatsächlich Möbel und Ausstattung mitvermietet werden. Ein beliebiger Betrag für ein Bett, einen Schreibtisch und WLAN lässt sich daraus aber nicht ableiten. Gerade bei auffällig hohen Preisen würde ich deshalb den örtlichen Mietspiegel und die gesetzlichen Ausnahmen prüfen.
Zusätzlich kann eine überhöhte Miete nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz oder bei besonders gravierenden Umständen sogar als Wucher problematisch sein. Dafür reicht ein schlechtes Preisgefühl allein nicht aus. Es kommt auf die deutliche Überhöhung, die Marktlage und die konkrete Situation des Untermieters an.
Warum die Zustimmung des Vermieters genauso wichtig ist wie der Preis
Wer Wohnraum an eine andere Person überlässt, braucht grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters. Bei der Untervermietung eines Teils der Wohnung kann nach § 553 BGB ein Anspruch auf Zustimmung bestehen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden ist. Dazu können etwa ein beruflicher Auslandsaufenthalt, eine finanzielle Doppelbelastung oder der Wunsch gehören, die eigene Miete zu reduzieren.
Der Vermieter darf die Erlaubnis verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, die Wohnung überbelegt würde oder die Überlassung aus anderen Gründen unzumutbar ist. Außerdem kann er unter bestimmten Voraussetzungen einen angemessenen Untermietzuschlag verlangen, etwa wegen zusätzlicher Abnutzung oder höherer Betriebskosten.
Die vollständige Weitergabe der Wohnung ist schwieriger. § 553 BGB betrifft grundsätzlich nur die Überlassung eines Teils des Wohnraums. Wer die gesamte Wohnung während eines Auslandsaufenthalts weitervermieten möchte, hat deshalb nicht automatisch einen Anspruch auf Zustimmung. Bleibt ein Zimmer tatsächlich für eigene Möbel oder gelegentliche Aufenthalte vorbehalten, kann die rechtliche Bewertung anders aussehen, doch auch dann kommt es auf die tatsächlichen Umstände an.
Ich würde die Zustimmung immer schriftlich einholen und dabei Name des Untermieters, Zeitraum, Räume und geplante Miethöhe nennen. Eine stillschweigende Duldung ist kein verlässlicher Schutz. Ohne Erlaubnis drohen Abmahnung, Kündigung und im schlimmsten Fall Streit mit dem Untermieter, falls die Wohnung kurzfristig geräumt werden muss.
Was in einem Untermietvertrag zur Miethöhe stehen sollte
Ein guter Vertrag trennt klar zwischen Nettokaltmiete, Betriebskosten und sonstigen Zuschlägen. Bei einer Nebenkostenvorauszahlung sollte später abgerechnet werden. Eine Pauschale ist möglich, muss aber so bemessen sein, dass sie nicht versteckt zur Gewinnerzielung dient.
- genaue Bezeichnung des Zimmers oder der Wohnung,
- Regelung zur Mitbenutzung von Küche, Bad, Keller und Balkon,
- Aufstellung der Möbel und ihres Zustands,
- Höhe und Art der Nebenkosten,
- Beginn, Dauer und Kündigungsfristen,
- Hinweis auf die Zustimmung des Hauptvermieters,
- Regelung zur Kaution und zur Rückgabe der Räume.
Die Kaution darf bei Wohnraum grundsätzlich höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Für die Berechnung zählt also nicht die Warmmiete. Außerdem bleibt der Hauptmieter gegenüber seinem Vermieter verantwortlich, selbst wenn der Untermieter Schäden verursacht oder seine Zahlungen einstellt.
Auch steuerliche Fragen können eine Rolle spielen. Einnahmen aus Untervermietung sollten mit den dazugehörigen Kosten sauber dokumentiert werden. Bei einer kurzfristigen, möblierten oder wiederholten Vermietung können zusätzlich kommunale Vorgaben und steuerliche Besonderheiten relevant werden.
Eine sichere Grenze für die eigene Kalkulation
Wer ein Zimmer oder eine Wohnung untervermietet, sollte zuerst die tatsächlich anfallenden wohnungsbezogenen Kosten ermitteln und den Betrag anschließend fair auf die Nutzung verteilen. Kostendeckung ist die belastbare Orientierung, eine pauschale Gewinnmarge dagegen nicht.
Vor der Unterschrift prüfe ich deshalb drei Punkte besonders genau. Gibt es die schriftliche Erlaubnis des Vermieters, passt der Betrag zur Wohnfläche und Ausstattung, und greift am Ort die Mietpreisbremse? Wer diese Fragen beantwortet und die Rechnung dokumentiert, reduziert das Risiko für beide Seiten deutlich.
