Die wichtigsten Punkte zur Mietminderung bei einem defekten Rollladen
- Keine feste Quote gilt automatisch für jeden defekten Rollladen.
- Bei mehreren erheblich beeinträchtigten Rollläden wurden in der Rechtsprechung bereits 5 Prozent zugesprochen.
- Ein nur schwergängiger, weiterhin nutzbarer Rollladen kann als unerheblicher Mangel ohne Minderungsanspruch bewertet werden.
- Die Miete wird in der Regel auf Grundlage der Bruttomiete einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen berechnet.
- Der Defekt muss dem Vermieter unverzüglich schriftlich angezeigt werden.
Wann der defekte Rollladen ein Mietmangel ist
Nach § 536 BGB liegt ein Mietmangel vor, wenn die Wohnung nicht mehr so genutzt werden kann, wie es im Mietvertrag vorausgesetzt wird. Ein Rollladen muss dafür nicht vollständig aus der Wand fallen. Auch ein Rollladen, der dauerhaft klemmt, schief hängt, sich nicht mehr schließen lässt oder den Balkonzugang blockiert, kann die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung mindern.Entscheidend ist, wie stark die konkrete Nutzung beeinträchtigt wird. Ein defekter Rollladen im Schlafzimmer kann den Schlaf, die Verdunkelung und die Privatsphäre stören. Im Erdgeschoss kommt ein Sicherheitsproblem hinzu, wenn das Fenster nachts nicht mehr abgeschirmt werden kann. Bei einem Rollladen vor einer Balkontür ist außerdem wichtig, ob die Tür noch problemlos geöffnet werden kann.
Diese Defekte sind rechtlich unterschiedlich zu bewerten
- Der Rollladen lässt sich nur mit großer Kraft oder mit zwei Personen bewegen.
- Der Rollladen bleibt vollständig oben oder unten hängen.
- Der Gurt ist gerissen oder die elektrische Steuerung funktioniert nicht.
- Der Rollladen schließt nicht vollständig und lässt Licht oder Einblicke zu.
- Ein heruntergelassener Rollladen versperrt den Zugang zu Balkon oder Terrasse.
Ein rein optischer Makel, etwa eine kleine Delle am Rollladenkasten, reicht dagegen meist nicht aus. Auch ein gelegentliches Quietschen ohne praktische Folgen dürfte häufig zu geringfügig sein. Ich würde deshalb nicht allein das Wort „defekt“ beurteilen, sondern den tatsächlichen Verlust an Wohnqualität dokumentieren.
Wie hoch die Mietminderung ausfallen kann
Eine gesetzliche Tabelle mit verbindlichen Prozentsätzen gibt es nicht. Die Höhe richtet sich nach der objektiven Beeinträchtigung der gesamten Wohnung, ihrer Dauer und den Umständen des Einzelfalls. Eine Rolle spielen unter anderem die Zahl der betroffenen Rollläden, die Größe des Raums, die Lage der Wohnung und ob der Defekt nur wenige Tage oder mehrere Wochen besteht.
| Situation | Mögliche rechtliche Bewertung | Worauf es besonders ankommt |
|---|---|---|
| Ein Rollladen ist schwergängig, aber weiter nutzbar | Keine oder nur sehr geringe Minderung | Stärke des Kraftaufwands und tatsächliche Einschränkung |
| Mehrere Rollläden funktionieren nicht richtig | In einem Urteil wurden 5 Prozent zugesprochen | Umfang der Störung und betroffene Räume |
| Rollladen bleibt dauerhaft geschlossen | Höhere Minderung denkbar | Licht, Lüftung, Privatsphäre und Nutzbarkeit des Fensters |
| Rollladen an Balkon- oder Terrassentür blockiert den Zugang | Deutlichere Beeinträchtigung möglich | Ob der Raum oder der Außenbereich praktisch nicht nutzbar ist |
Das Amtsgericht Warendorf hielt bei mehreren defekten Rollläden eine Minderung von 5 Prozent für angemessen. Anders bewertete das Amtsgericht Starnberg einen Fall, in dem die Rollläden zwar klemmten, aber teilweise noch bedient werden konnten. Dort wurde wegen der geringen Beeinträchtigung keine Mietminderung anerkannt.
Diese Entscheidungen sind nur Orientierungshilfen. Wer ohne Prüfung einfach 10 oder 20 Prozent abzieht, geht ein unnötiges Risiko ein. Eine solche Quote passt nur selten zu einem einzelnen, noch teilweise nutzbaren Rollladen.
So berechnen Sie den Abzug richtig
Die Mietminderung wird normalerweise von der Bruttomiete berechnet. Dazu gehören die Nettokaltmiete und die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen. Maßgeblich ist nicht nur die reine Kaltmiete, auch wenn genau das in der Praxis häufig falsch gemacht wird.
Bei einer Bruttomiete von 1.200 Euro und einer angenommenen Minderungsquote von 5 Prozent wären das 60 Euro pro vollem Monat. Besteht der Mangel nur 18 Tage, wird zeitanteilig gerechnet:
1.200 Euro × 5 Prozent × 18 ÷ 30 = 36 Euro
Die Minderung läuft nur für den Zeitraum, in dem die Gebrauchstauglichkeit tatsächlich eingeschränkt ist. Wird der Rollladen repariert, endet der Minderungszeitraum grundsätzlich mit der Beseitigung des Mangels. Bei mehreren Mängeln dürfen Prozentsätze außerdem nicht automatisch addiert werden, weil Gerichte die Gesamtbeeinträchtigung betrachten.
Ich empfehle bei unsicherer Höhe zunächst, die Miete unter Vorbehalt weiterzuzahlen und fachkundigen Rat einzuholen. Das ist oft vernünftiger, als durch einen zu hohen Abzug Mietrückstände aufzubauen.
Den Mangel anzeigen und die Reparatur verlangen
Der Vermieter muss von dem Defekt erfahren. Nach § 536c BGB ist ein während der Mietzeit auftretender Mangel unverzüglich anzuzeigen. Eine kurze Nachricht per E-Mail ist besser als ein Telefonat, weil später nachvollziehbar bleibt, wann der Defekt gemeldet wurde.
Die Mängelanzeige sollte nicht nur lauten, dass der Rollladen „kaputt“ ist. Beschreiben Sie konkret, welcher Rollladen betroffen ist, seit wann der Fehler besteht und welche Folgen er hat. Fotos oder ein kurzes Video können zusätzlich zeigen, dass der Rollladen schief hängt, nicht vollständig schließt oder sich nicht bewegen lässt.Lesen Sie auch: Mietkaution und Nebenkostenabrechnung - was darf bleiben?
Was in die Nachricht gehört
- Adresse und genaue Bezeichnung der Wohnung
- betroffenes Zimmer oder Fenster
- Datum des Auftretens
- konkrete Beschreibung des Defekts
- Folgen für Licht, Privatsphäre, Lüftung, Sicherheit oder Balkonnutzung
- Bitte um Terminvereinbarung und Reparatur innerhalb einer angemessenen Frist
Bei einem gewöhnlichen Defekt können 7 bis 14 Tage für eine erste Reaktion angemessen sein. Bei einem heruntergefallenen Rollladen, einer Verletzungsgefahr oder einem blockierten Fluchtweg sollte der Vermieter deutlich schneller handeln. Eine starre Frist gibt es nicht, die Dringlichkeit hängt vom Schaden ab.
In die Anzeige kann außerdem aufgenommen werden, dass die Mietminderung ab Beginn der Beeinträchtigung geprüft beziehungsweise geltend gemacht wird. Das ersetzt keine korrekte Berechnung, macht aber deutlich, dass der Mangel nicht folgenlos bleiben soll.
Wer die Reparatur bezahlt und wann Selbsthilfe riskant wird
Grundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung der mitvermieteten Rollläden verantwortlich. Die Kosten muss der Mieter nur tragen, wenn er den Schaden selbst schuldhaft verursacht hat oder eine wirksame Kleinreparaturklausel greift.
Eine solche Klausel kann bestimmte Teile betreffen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, etwa einen Rollladengurt. Sie bedeutet aber nicht automatisch, dass der Mieter jede Reparatur am Rollladen bezahlen muss. Entscheidend sind die konkrete Vertragsklausel, die Einzelgrenze, eine mögliche Jahresobergrenze und die tatsächliche Schadensursache.
Beauftragen Sie nicht vorschnell selbst einen Handwerker. Nach § 536a BGB kann eine Selbstvornahme mit Kostenerstattung möglich sein, wenn der Vermieter mit der Reparatur in Verzug ist oder eine sofortige Maßnahme erforderlich ist. Ohne vorherige Mängelanzeige und angemessene Frist kann der Erstattungsanspruch jedoch scheitern.
Auch eine eigenständige Reparatur ist keine gute Idee, wenn der Rollladenkasten geöffnet, die Elektrik geprüft oder ein Bauteil ausgetauscht werden muss. Eine falsche Reparatur kann den Schaden vergrößern und später die Frage aufwerfen, wer dafür verantwortlich ist.
Der sicherste Umgang mit dem Mietmangel
Bei einem defekten Rollladen kommt es weniger auf eine möglichst hohe Prozentzahl an als auf eine saubere Dokumentation und eine realistische Einschätzung der Beeinträchtigung. Melden Sie den Schaden sofort, halten Sie die Auswirkungen fest und berechnen Sie eine Minderung nur für den tatsächlichen Zeitraum.
Ein geringfügig schwergängiger Rollladen führt nicht automatisch zu einem nennenswerten Abzug. Wenn dagegen mehrere Rollläden ausfallen, ein Raum nicht mehr ausreichend geschützt ist oder eine Balkon- beziehungsweise Terrassentür blockiert wird, kann die Beeinträchtigung deutlich schwerer wiegen. Bei größeren Beträgen oder längeren Streitigkeiten ist eine Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht der sicherste Schritt.
